La copropriété, régie par la loi du 10 juillet 1965, est l'organisation d'un immeuble en lots comprenant chacun des parties privatives et une quote-part, exprimée en tantièmes, des parties communes. La copropriété est fondée sur un acte, le règlement de copropriété, et sur la réunion de copropriétaires en un groupement, le syndicat. Un représentant, le syndic de copropriété, est désigné pour gérer son fonctionnement et son entretien. Le fonctionnement de la copropriété avec ses différents acteurs notamment le syndic de copropriété qui a pour mission la gestion de la copropriété et l'organisation des assemblées générales de copropriétaires sont très complexes, sans oublier que les charges de copropriété ou des travaux sur des parties privatives peuvent se révéler compliquées. Maître Sonia HUMBERT, Avocat en droit immobilier à Annecy à proximité d'Annecy-le-Vieux, Seynod, Cran- Gevrier, Meythet, Rumilly et Thônes, saura vous conseiller et répondre aux questions que vous vous posez sur la copropriété à laquelle vous appartenez.
Le syndic de copropriété qui peut être un professionnel ou un non professionnel a la délicate mission d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation et en cas d'urgence de faire réaliser tous les travaux qui seraient nécessaires à sa sauvegarde.
Il se doit également d'assurer l'exécution du règlement de copropriété ainsi que les délibérations des différentes assemblées générales.
C'est à lui également qu'appartient d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat des copropriétaires et les décomptes individuels de charges de chaque copropriétaire et de percevoir lesdites charges.
La désignation du syndic de copropriété se fait à l'occasion d'une assemblée générale à la majorité absolue, étant précisé que son contrat de mandat doit être approuvé par cette même assemblée. Le mandat du syndic est de trois ans renouvelables mais l'assemblée peut décider d'un mandat plus court. N'hésitez pas à contacter votre avocat en droit immobilier à Annecy pour en savoir plus sur le déroulement des différentes procédures.
Il peut arriver que les copropriétaires ne se mettent pas d'accord sur la nomination d'un syndic, après la tenue de l'assemblé générale. Pour autant, l'immeuble doit être géré et il sera alors nécessaire de passer par la voie judiciaire en demandant au Président du Tribunal de Grande Instance, par le biais d'une requête déposée obligatoirement par un Avocat, la nomination d'un syndic provisoire.
La mission du syndic provisoire qui ne peut excéder trois ans est déterminée par l'ordonnance et est la même que celle d'un syndic ordinaire. Sa mission étant provisoire : le syndic judiciaire doit convoquer une assemblée deux mois avant la fin de ses fonctions pour faire désigner un nouveau syndic.
Attention, notez bien que le syndic de copropriété ayant vu son mandat non renouvelé ne peut pas poursuivre ses fonctions, même dans l'attente d'un administrateur provisoire et tous les actes passés par lui après l'expiration de ses fonctions seront en principe nuls. Si la copropriété à laquelle vous appartenez se trouve dépourvue de syndic de copropriété, n'attendez pas et contactez sans plus attendre Maître Sonia HUMBERT, Avocat à Annecy, qui sera vous conseiller pour tenter de régulariser les actes passés par le syndic n'ayant pas fait renouveler son mandat et ainsi éviter de recourir à un administrateur provisoire dont la désignation est faite par le juge.
Les charges de copropriété sont les dépenses que doivent supporter collectivement les copropriétaires au titre de l'entretien de l'immeuble.
La loi opère une distinction entre deux sortes de charges de copropriété : celles relatives à la conservation des parties communes (dépenses engagées pour le gros-oeuvre des bâtiments, la toiture de l'immeuble ou le local-poubelles par exemple), à l'entretien courant de l'immeuble(notamment coût du matériel et des produits nécessaires pour assurer la propreté et la sécurité de l'immeuble, frais de gardiennage, frais d'entretien des espaces verts et des escaliers) et à l'administration des parties communes (c'est-à-dire, impositions frappant l'immeuble, les honoraires du syndic et les primes d'assurances souscrites pour l'immeuble par exemple) que la pratique désigne habituellement sous le vocable de « charges communes générales de l'immeuble » et celles relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun (c'est-à-dire toutes les dépenses d'utilisation, d'entretien courant, de réfection, de mise en conformité ou de remplacement du chauffage collectif, d'un ascenseur ou des antennes de télévision par exemple), qualifiées de « charges communes spéciales ».
La distinction précitée entre les différentes charges de copropriété est importante dans la mesure où la contribution de chaque copropriétaire est fixée en fonction de critères différents selon la nature des dépenses à répartir, c'est-à-dire en fonction des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot lorsqu'il s'agit des charges communes générales.
Pour ce qui est des charges communes dites spéciales, la contribution de chaque copropriétaire est fonction du degré d'utilité objective offert à chaque lot. Sachez que la notion d'utilité implique la réalité d'un avantage direct procuré à chaque lot. Dès lors, si par sa situation dans l'immeuble ou ses aménagements d'origine, un lot dispose d'une autonomie matérielle par rapport à un service ou élément d'équipement qui ne présente de la sorte aucun avantage ou intérêt pour lui, son propriétaire n'a pas à participer aux dépenses. L'exemple le plus caractéristique que l'on cite est celui de l'ascenseur : les propriétaires du rez-de-chaussée n'ont pas à contribuer à ces charges car il est manifeste que cet élément d'équipement n'apporte aucun avantage, n'est d'aucune utilité pour eux.
Ces charges communes diffèrent des charges afférentes aux parties privatives, lesquelles doivent être supportées intégralement par chacun des copropriétaires.
Il peut arriver que des travaux d'entretien, de réparation ou de réfection portent à la fois sur des parties communes et des parties privatives, notamment en matière de ravalement, lequel rend souvent nécessaire la réfection corrélative des peintures des fenêtres, persiennes, volets et appuis de balcons habituellement rangés dans les parties privatives. Si vous vous trouvez dans cette situation et que vous voulez savoir comment s'opère la ventilation entre le poste de charge commune et le poste de charges privatives, Maître Sonia HUMBERT, Avocat à Annecy, saura vous apporter réponse.
Vous souhaitez effectuer des travaux qui vont entraîner une modification des parties privatives ou avoir un impact sur les parties communes (par exemple percement d'un mur porteur ou travaux sur un balcon ou une terrasse) et vous voulez savoir quelles autorisations vous devez obtenir de la part des différents acteurs de la copropriété ? Maître Sonia HUMBERT, Avocat en droit de la construction à Annecy, saura vous donner les réponses que vous attendez.
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