Le bail d'habitation matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Le propriétaire encore appelé bailleur est tenu de fournir au locataire un logement décent, répondant à des critères de surface et de confort minimum et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Il doit également remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat de location (diagnostic de performance énergétique dit DPE.) ainsi qu'au cours du bail (quittances de loyers, justificatifs de charges). L'entretien et les réparations autres que locatives (relevant de la responsabilité du locataire) restent par ailleurs à sa charge pendant la durée de la location. Le locataire, quant à lui, est tenu de payer son loyer ainsi que les charges locatives et il doit conserver le logement en bon état en l'entretenant. Les litiges opposant les locataires et les propriétaires n'ont de cesse de se multiplier. Loyers impayés, augmentation du montant du loyer en cours de bail, charges locatives, état des lieux, restitution du dépôt de garantie sont autant de points qui peuvent générer un contentieux entre les locataires et les propriétaires. Que vous soyez locataire ou propriétaire d'un bien immobilier et que vous rencontriez un litige avec votre propriétaire ou vos locataires, Maître Sonia HUMBERT, Avocat en droit immobilier à Annecy, à proximité d'Annecy-le-Vieux, Seynod, Cran-Gevrier, Meythet, Rumilly et Thônes, saura vous orienter utilement et engager toute action judiciaire pour faire valoir vos droits. Voici quelques conseils.
Les charges locatives dites récupérables sont des dépenses prises en charges initialement par le propriétaire, ce dernier pouvant alors selon une liste limitative fixée par décret en exiger le remboursement par le locataire (par exemple, eau froide, taxe d'enlèvement des ordures ménagères...).
Toutes les charges ne sont pas récupérables, ainsi par exemple la taxe foncière, les dépenses d'élagage des arbres ou encore les frais de nettoyage des ascenseurs résultant de l'inscription de graffitis ne sont pas récupérables et doivent rester définitivement à la charge du propriétaire.
Pour justifier le montant de ces charges locatives récupérables, le propriétaire est tenu d'adresser un décompte des charges au locataire un mois avant la régularisation annuelle. Ce décompte doit indiquer les différentes catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent, ainsi que les quantités consommées, par exemple pour l'eau et l'énergie.
Le propriétaire doit tenir à la disposition des locataires pendant un mois à compter de l'envoi du décompte des charges toutes les pièces justificatives afférentes aux charges locatives dont il entend obtenir le remboursement.
L'état des lieux est nécessaire à un double titre. Il permet d'abord d'établir que le propriétaire a bien délivré le logement et ses équipements en bon état. Il permet ensuite de constater facilement, par comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie, l'existence de dégradations ou de pertes dues au locataire.
L'état de lieux est généralement établi sur papier libre en deux exemplaires au moins et signé par le propriétaire et le locataire. Votre avocat en droit immobilier à Annecy est à votre disposition pour vos différentes interrogations.
Que vous soyez propriétaire ou locataire, sachez que si vous n'arrivez pas à vous accorder sur le principe ou le contenu d'un état des lieux, tant à l'entrée dans les lieux qu'à la sortie, vous avez la possibilité de faire procéder à l'état des lieux par un huissier de justice, dont le coût est à partager par moitié entre le propriétaire et le locataire.
Le dépôt de garantie a pour objet de garantir, à la fin du contrat, le paiement des sommes que le locataire peut rester devoir, soit au propriétaire lui-même, soit à l'administration fiscale, soit enfin à des tiers occupants de l'immeuble, à l'égard desquels il aurait engagé sa responsabilité.
Le dépôt de garantie est, depuis la loi du 8 février 2008, limité à un mois de loyer et ne peut être réévalué durant l'exécution du contrat.
Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter du départ du locataire. À défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire après arrêté des comptes produira intérêt au taux légal au profit du locataire.
Le propriétaire est autorisé à retenir sur le dépôt de garantie les sommes dont le paiement constitue des obligations locatives. S'il y a peu de difficultés pour établir le montant de la dette de loyers et charges en revanche, la jurisprudence n'admet la dette de réparations locatives qu'à la condition qu'elle soit établie de manière incontestable.
Sachez que pour conserver le dépôt de garantie, il n'est pas nécessaire que le propriétaire justifie avoir engagé des dépenses de remise en état.
C'est à l'occasion de la fin du bail que surgit fréquemment le problème des loyers et charges impayées. Sachez qu'il existe des moyens permettant d'obtenir leur recouvrement : recouvrement et voies d'exécution.
Maître Sonia HUMBERT, Avocat au Barreau d'Annecy est à la disposition des propriétaires et des locataires pour résoudre tout problème lié à la conclusion, l'exécution ou la rupture du bail d'habitation.
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