La personne qui dépose une demande de permis de construire (pétitionnaire) doit justifier de ses droits sur le terrain d'assiette. Ainsi, si la personne qui présente la demande de permis de construire n’est pas propriétaire du terrain, elle doit justifier d’un titre l’habilitant à construire.
En revanche, elle n'a pas à établir l'existence d'un droit de passage permettant l'accès à ce terrain. En effet, si le service qui instruit la demande de permis de construire doit examiner les conditions de la desserte du terrain d’assiette, il n’a pas à exiger du pétitionnaire, la production d’un titre ou d’une autorisation lui permettant de traverser les terrain séparant le terrain à construire de la voie d’accès.
Le Conseil d’Etat dans un arrêt en date du 11 juin 2014 (n° 346333) vient d’indiquer que l'article R. 421-1-1 du Code de l'urbanisme régit la recevabilité de la demande d'autorisation au regard des droits sur la parcelle d'assiette de la construction qui fait l'objet de la demande, dont les conditions de desserte doivent par ailleurs être examinées pour déterminer si, au regard des règles applicables sur ce point, l'autorisation peut être légalement accordée et que ces dispositions n'imposent pas au pétitionnaire de justifier du droit de passer sur les terrains donnant accès au terrain d'assiette.
Une telle solution ne fait pas obstacle à l'application d'une prescription plus contraignante d'un document local d'urbanisme, tel qu’un POS ou un PLU qui pourrait légalement prévoir l'inconstructibilité d'un terrain enclavé à moins que le propriétaire n'apporte la preuve d'une servitude de passage suffisante. Toutefois, en l’absence d’une telle prescription particulière, la preuve d’un droit de passage ne peut être exigée.
